大西环一级土地整理项目

一、项目背景

项目建设意义

土地是财富之母，是人们赖以生存和生产的物质基础。为了认真贯彻落实党的十八大精神和“三个代表”的重要思想，实现全县2016年提前全面实现小康社会的奋斗目标，紧扣宽甸县实际，实施土地整理项目，将土地整理和城市规划建设、生态旅游试验区建设、生态旅游环境工程相结合，对进一步改善城市道路环境，保持县域经济持续发展具有重要意义。

项目建设必要性

宽甸县城规划布局比较落后，近些年，城市道路改造，新建鸭绿江大街、大南环、北环路。随着城市发展，人群、车辆的逐日递增，大西环公路项目的建设，将缓解城市拥挤的现状，对宽甸县城整体规划也有着重要意义。同时，将黄椅山国家森林公园与城市相结合，打造“城中山”，对宽甸城市建设和旅游业发展都有着积极促进作用。

二、项目建设内容

土地整理项目流程

土地一级整理的具体操作流程一般为：

确定一级整理的区域          对区域内的土地性质、地上建筑物及构筑物等方面情况进行摸底调查           根据调查结果，进行初步投资测算，对项目收益情况进行初步判定，确定是否对项目予以实施            确定将对项目予以实施后，对项目区域进行整体包装，包括但不限于以下几步工作：区域总体规划、分地块规划、对控规的要求、包装主题等方面          将包装完成的整体方案对当地政府进行汇报，争取政府对该项目的支持，由政府下文正式立项                         

政府立项完成后，与政府签定正式的土地一级整理协议，以确定土地分成基点，分成方式，分成比例等

  项目前期工作完成，进入中期拆迁阶段，由当地政府出面，企业出钱进行拆迁、基础设施建设等方面工作，相关资金打入由当地财政开设的项目共管帐户，由整理企业与政府共同管理，专款专用。

项目内容

该项目采用BT方式，企业投资建设，政府土地出让地款偿还。企业负责项目区域规划、设计、土地整理开发等所有需要的建设资金的筹措，包括规划、设计、动迁、拆迁、施工等全部项目的资金需求。

待土地整理项目完工后，按照建成一个交付一个的原则，进行移交给政府。由政府将通过招、拍、挂方式予以出让。政府取得的土地出让金扣除支付乙方在本项目下的投资和建设费用后，政府纯收益部分与企业协议分成。

效益分析

征地动迁成本：平均45万/亩*1350亩=6.07亿元

土地平整成本： 2万/亩*1350亩=2700万元

土地出让价款：70万/亩*1350=9.45亿元

利润：9.45亿元-6.07亿元-2700万元=3.11亿元

三、合作方式及收益分成

政府和企业合作方式开发。由企业出资对西滨河区域土地进行一级整理。整理土地通过招、拍、挂出让的全部土地价款，扣除土地出让金中社保调节金和其他基金后，土地增值部分政府和企业按双方约定按比例分配。